Sfratto per morosità, i primi giorni sono cruciali: cosa devi fare subito e a chi inviare i documenti

Lo sfratto per morosità rappresenta una delle procedure più delicate e frequenti nel rapporto locativo immobiliare.

Consente al locatore di ottenere, in tempi relativamente brevi, il rilascio e la riconsegna dell’immobile nel caso in cui il conduttore risulti inadempiente nel pagamento dei canoni di locazione. Alla luce delle recenti evoluzioni normative e prassi, approfondiamo le modalità operative, i diritti delle parti coinvolte e gli aspetti pratici da considerare nei primi giorni cruciali della procedura.

Lo sfratto per morosità è un procedimento giudiziario speciale, volto a tutelare il diritto del locatore a riottenere il possesso dell’immobile concesso in locazione. L’art. 658 c.p.c. stabilisce che il locatore può intimare lo sfratto anche in caso di mancato pagamento del canone e contestualmente richiedere l’ingiunzione di pagamento per le mensilità scadute.

Per avviare la procedura, è indispensabile che sussistano due requisiti fondamentali:

• Esistenza di un contratto di locazione scritto, sia esso ad uso abitativo o commerciale. Non è possibile procedere con sfratti basati su accordi verbali.
• Inadempimento nel pagamento del canone: per le locazioni abitative, l’articolo 5 della legge 392/1978 stabilisce che il mancato pagamento di almeno una mensilità, trascorsi 20 giorni dalla scadenza, legittima l’azione di sfratto. Per gli oneri accessori, il mancato pagamento deve superare l’importo di due mensilità. Nel caso di locazioni commerciali, spetta al giudice valutare concretamente la rilevanza dell’inadempimento, applicando orientativamente i parametri indicati per quelle abitative.

Il locatore, che può essere il proprietario o chi abbia titolo giuridico per la gestione dell’immobile, è l’unico soggetto legittimato ad agire, mentre il conduttore è la parte passiva, con la possibilità di litisconsorzio necessario in caso di più inquilini.

Procedura di sfratto: prime mosse e ruolo dell’udienza di convalida

Di norma, davanti alla morosità persistente, il locatore inizia con una lettera di diffida inviata tramite raccomandata con ricevuta di ritorno, invitando il conduttore a regolarizzare la posizione o a liberare l’immobile entro un termine definito, pena l’avvio della procedura giudiziaria.

In assenza di riscontro, si procede con l’atto di intimazione di sfratto per morosità, notificato al conduttore con contestuale citazione per l’udienza di convalida presso il tribunale competente per territorio, ovvero quello in cui si trova l’immobile.

Durante l’udienza di convalida, il conduttore ha due opzioni principali:

• Opporsi allo sfratto, presentando motivazioni che il giudice potrà valutare, rinviando eventualmente la questione a un giudizio ordinario.
• Richiedere un termine di grazia fino a 90 giorni per saldare il debito, valida solo per locazioni ad uso abitativo, mentre per quelle commerciali non è previsto.

In caso di morosità incolpevole, come ad esempio perdita improvvisa del lavoro o condizioni di crisi temporanea, il conduttore può accedere a fondi specifici istituiti da alcuni enti locali, che prevedono forme di sostegno per evitare lo sfratto.

Se il conduttore non si presenta o non si oppone, il giudice emette ordinanza di convalida di sfratto, che fissa la data entro cui il rilascio deve avvenire.

L’ordinanza di convalida costituisce titolo esecutivo per l’ufficiale giudiziario, che, dopo la notifica dell’atto di precetto e il decorso di almeno 10 giorni, può procedere con l’esecuzione forzata.

L’azione esecutiva prevede la visita dell’ufficiale giudiziario all’immobile, che può avvenire in più fasi:

• Il primo accesso è interlocutorio, con notifica allo sfrattato dell’avviso di rilascio e fissazione della data effettiva di esecuzione.
• Nei successivi accessi, si procede all’effettivo rilascio forzato, con l’eventuale intervento della forza pubblica, se necessario.

È prassi comune che lo sfratto si completi intorno al terzo o quarto accesso, ma la durata complessiva può variare, anche di oltre un anno, a seconda dell’agenda degli ufficiali giudiziari, della disponibilità delle forze dell’ordine e di eventuali esigenze di assistenza sociale.

In caso di presenza di beni mobili appartenenti allo sfrattato all’interno dell’immobile, l’ufficiale giudiziario concede un termine (di solito 15-30 giorni) per il loro ritiro. Qualora ciò non avvenga, i beni possono essere posti in custodia o venduti all’asta, e se il valore non giustifica le spese, disposti per lo smaltimento.