L’errore da non commettere mai quando acquisti un immobile per non perdere il bonus prima casa

Attenzione ai dettagli catastali e alle nuove regole sulla superficie utile: una valutazione tecnica accurata è fondamentale per non perdere le agevolazioni fiscali prima casa.

L’acquisto di un immobile con le agevolazioni fiscali del bonus prima casa rappresenta un’opportunità importante per molti cittadini italiani desiderosi di stabilire la propria residenza principale. Tuttavia, un errore frequente e spesso sottovalutato riguarda la classificazione catastale dell’immobile, che può determinare la perdita dei benefici fiscali e l’applicazione di sanzioni pesanti. Alla luce delle novità giurisprudenziali e normative, è fondamentale chiarire i criteri per evitare inconvenienti.

Bonus prima casa: i rischi nascosti nella categoria catastale

Il bonus prima casa consente di usufruire di imposte ridotte nell’acquisto di un immobile destinato a diventare abitazione principale. Uno dei requisiti essenziali per ottenere tali agevolazioni è che l’immobile non rientri nella categoria degli immobili di lusso, le cui agevolazioni sono escluse per legge.

Tradizionalmente, gli immobili di lusso sono riconosciuti dalle categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di particolare pregio storico o artistico). Tuttavia, la Corte Suprema di Cassazione, con l’Ordinanza 3319 del 2025, ha precisato che non basta basarsi esclusivamente sulla classificazione catastale per determinare se un immobile sia di lusso o meno. È necessario considerare anche elementi sostanziali e qualitativi indicati nel Decreto Ministeriale 2 agosto 1969, che definisce “abitazioni di lusso” in base a criteri come:

• ubicazione in zone particolarmente pregiate;
• presenza di servizi esclusivi come piscina o campo da tennis;
• indici volumetrici e rapporto fra superficie scoperta e coperta;
• superficie utile complessiva oltre una certa soglia.

In particolare, la Corte ha confermato che la superficie utile da prendere in considerazione è quella complessiva calcolata secondo l’articolo 6 del decreto, che esclude balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posti auto, ma include muri perimetrali e interni, pilastri, tramezzi e soppalchi. Se la superficie utile supera i 240 metri quadrati, l’immobile è considerato di lusso, indipendentemente dalla categoria catastale.

Nel caso in cui un acquirente abbia erroneamente dichiarato di usufruire delle agevolazioni prima casa su un immobile che alla verifica risulti di lusso secondo i criteri sostanziali, l’Agenzia delle Entrate può revocare il bonus e richiedere il pagamento delle imposte dovute con sanzioni e interessi.

La sentenza della Corte di Cassazione ha inoltre evidenziato che la definizione di superficie utile non coincide con la sola superficie calpestabile, ma include anche elementi costruttivi che aumentano il pregio e la consistenza dell’immobile. È quindi indispensabile effettuare un’attenta valutazione tecnica e catastale prima della stipula del contratto di compravendita.

Per questo motivo, affidarsi a professionisti qualificati come notai e agenti immobiliari esperti è una scelta strategica per evitare sorprese. L’agente immobiliare, in particolare, ha un ruolo fondamentale nel guidare l’acquirente, illustrando chiaramente le caratteristiche dell’immobile e le implicazioni fiscali dell’acquisto.

Per gli acquisti con bonus prima casa da privato o impresa non soggetta a IVA, l’imposizione fiscale agevolata prevede:

• imposta di registro ridotta al 2% (anziché il 9%);
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• imposta catastale fissa di 50 euro.

Nel caso in cui non si usufruisca delle agevolazioni, l’imposta di registro sale al 9%, mentre le altre imposte rimangono invariate.

Per acquisti da impresa costruttrice con IVA, l’aliquota è ridotta al 4% se si tratta di prima casa, al 10% per immobili non prima casa e al 22% per abitazioni di lusso. In tale situazione, le imposte ipotecaria, catastale e di registro sono tutte fisse a 200 euro ciascuna.

È importante ricordare che per mantenere il diritto al bonus è necessario trasferire la residenza nel Comune dell’immobile entro 18 mesi dall’acquisto e non essere titolari di altra abitazione con le stesse agevolazioni nello stesso Comune. In caso contrario, l’Agenzia delle Entrate può richiedere il recupero delle imposte con sanzioni.