Condominio, se non segnali subito il danno puoi dimenticarti il risarcimento: come evitare la beffa

La notifica immediata di una determinata tipologia di danno in condominio, è essenziale per assicurarsi il riconoscimento del risarcimento.

Nel contesto condominiale, la tempestività nella segnalazione una categoria di danni si conferma cruciale per il riconoscimento del risarcimento, anche in ambito assicurativo. Le recenti conferme giurisprudenziali e normative evidenziano come il mancato o tardivo avviso possa compromettere l’accertamento del nesso causale, precludendo il diritto a un adeguato ristoro economico.

Quando si verifica un’infiltrazione in un appartamento di un condominio, la prova del legame diretto tra danno e condotta altrui rappresenta un requisito imprescindibile per ottenere il risarcimento previsto dall’ordinamento.

Il proprietario danneggiato non può limitarsi a denunciare il danno, ma deve dimostrare che esso derivi direttamente dalla negligenza o mancata manutenzione di un terzo soggetto. La responsabilità varia in base all’origine della perdita: se la causa risiede in parti comuni – come colonne montanti, tetto o lastrici solari – il custode responsabile è il condominio stesso, ai sensi dell’articolo 2051 del codice civile.

Invece, se il guasto dipende da tubazioni o impianti privati, la responsabilità grava sul proprietario dell’appartamento sovrastante, secondo quanto previsto dagli articoli 2043 e 2051 c.c. Tuttavia, il passare del tempo può rendere difficile stabilire con certezza la fonte dell’infiltrazione.

Un accertamento tecnico tardivo, come una perizia o una Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU), potrebbe non essere in grado di identificare il responsabile, compromettendo così la validità della richiesta risarcitoria, che non può fondarsi su mere ipotesi.

Polizza globale fabbricati e le clausole di esclusione

Molti condomini si affidano alla copertura offerta dalla polizza globale fabbricati, che tutela dai danni causati dall’acqua condotta. È importante sottolineare che la presenza di una polizza non garantisce un risarcimento automatico: l’intervento dell’assicurazione è subordinato all’identificazione certa di un responsabile e al rispetto dei limiti contrattuali.

In caso di denuncia tardiva che impedisce di accertare la causa della perdita, l’assicurazione può legittimamente rifiutare il pagamento del sinistro per assenza di prove sufficienti. Inoltre, il danneggiato non ha generalmente un’azione diretta contro l’assicurazione del condominio, ma deve rivolgersi prima al responsabile, che potrà poi coinvolgere la propria compagnia assicurativa per la manleva.

Un elemento giuridico fondamentale riguarda il principio del concorso di colpa sancito dall’articolo 1227 del codice civile. Questo principio stabilisce che il risarcimento può essere ridotto o escluso se il danneggiato non ha adottato le misure necessarie per evitare o contenere il danno.

La giurisprudenza è consolidata nel riconoscere che la segnalazione tempestiva del danno costituisce un obbligo di diligenza da parte del proprietario. Se il ritardo nella comunicazione ha causato un aggravamento del danno – come il distacco dell’intonaco o il deterioramento di beni mobili – il risarcimento sarà limitato solo al danno originario, escludendo la quota eccedente dovuta all’inerzia del danneggiato, che rimarrà a suo carico.

Non appena si manifesta un segno di infiltrazione, dunque, la prima azione da compiere è inviare una comunicazione formale all’amministratore, preferibilmente tramite posta elettronica certificata (PEC) o raccomandata con ricevuta di ritorno, corredata da fotografie datate che attestino il danno.

Nel caso in cui non sia immediatamente chiara la causa della perdita, è consigliabile incaricare un Consulente Tecnico di Parte (CTP) a proprie spese. Questo intervento tempestivo consente di individuare e documentare l’origine del danno prima che il tempo ne comprometta ulteriormente la verifica, rafforzando la posizione del danneggiato in eventuali contenziosi.