Cedolare secca salvaportafoglio: le strategie per mantenerla anche sul terzo immobile senza partita IVA

Le nuove regole della Legge di Bilancio 2026 restringono l’accesso alla cedolare secca sugli affitti brevi, imponendo limiti e obblighi fiscali più stringenti ai proprietari.

Con l’entrata in vigore della Legge di Bilancio 2026, si delineano importanti novità nel regime fiscale della cedolare secca sugli affitti brevi, che impattano significativamente i piccoli investitori immobiliari privi di partita IVA. La modifica più rilevante riguarda la drastica riduzione del numero di immobili per i quali è possibile applicare la cedolare secca, con importanti conseguenze economiche e operative per i proprietari.

Cambiamenti normativi nel regime della cedolare secca per affitti brevi

Fino al 2025, il regime agevolato della cedolare secca poteva essere applicato su quattro immobili destinati ad affitti inferiori ai 30 giorni: il primo immobile era tassato al 21%, mentre i successivi tre al 26%. Solo a partire dal quinto immobile si configurava la presunzione di attività imprenditoriale, obbligando all’apertura della partita IVA.

Dal 2026, la Legge di Bilancio ha modificato questo quadro: il regime della cedolare secca è ora applicabile esclusivamente su due immobili, con aliquote rispettivamente al 21% e al 26%. A partire dal terzo immobile, infatti, la normativa considera automaticamente l’attività come imprenditoriale, imponendo l’obbligo di partita IVA. Questa novità rappresenta un cambiamento epocale per i piccoli risparmiatori che avevano investito in locazioni brevi per incrementare i redditi.

L’intento del legislatore è chiaramente quello di equiparare i gestori di più unità immobiliari alle strutture ricettive professionali, tracciando un confine netto tra gestione privata e attività d’impresa. Tuttavia, tale stretta rischia di spingere verso pratiche elusive o di evasione fiscale, contrastando l’obiettivo di trasparenza che la normativa vorrebbe perseguire.

Le nuove regole colpiscono principalmente i proprietari privati che avevano costruito un piccolo portafoglio immobiliare destinato agli affitti brevi senza qualificarsi come imprenditori nel settore turistico. La perdita del regime di favore determina un aggravio fiscale non solo per la tassazione IRPEF ordinaria più alta rispetto alla cedolare secca, ma anche per i contributi previdenziali obbligatori sui redditi da locazione.

L’obbligo di aprire la partita IVA comporta inoltre un aumento esponenziale dei costi amministrativi e gestionali: spese per commercialista, adempimenti burocratici costanti e una gestione più complessa trasformano un investimento precedentemente semplice in un’attività imprenditoriale a tutti gli effetti. Per molti piccoli proprietari, questa trasformazione può risultare insostenibile, con il rischio concreto di alimentare il sommerso, ovvero di non dichiarare il terzo immobile per evitare oneri eccessivi.

Nonostante le nuove restrizioni, esistono alcune strategie legittime per continuare a usufruire della cedolare secca anche con più di due immobili. La più semplice è quella di destinare alla locazione breve solo due immobili, convertendo gli altri in contratti di affitto tradizionali a lungo termine. In questo modo, gli immobili con contratti abitativi ordinari non rientrano nel conteggio degli affitti brevi, evitando l’obbligo di partita IVA. Tuttavia, questa scelta implica rinunciare ai rendimenti più elevati tipici degli affitti turistici.

Un’altra opzione consiste nell’intestare gli immobili eccedenti ad altri componenti della famiglia, quali coniuge o figli, mediante donazioni o compravendite interne. Ogni familiare può così gestire autonomamente fino a due immobili in regime di cedolare secca, moltiplicando di fatto le unità immobiliari agevolate fiscalmente. Sebbene efficace, questa soluzione richiede attenzione per le eventuali complicazioni legate a separazioni, successioni o controversie familiari.

Sono state considerate anche altre soluzioni, come il comodato d’uso gratuito o la sublocazione a favore di familiari o terzi, per evitare che gli immobili eccedenti vengano conteggiati ai fini dell’obbligo di partita IVA. In questi casi, il proprietario mantiene la titolarità dell’immobile, ma ne cede il godimento a un altro soggetto che gestisce direttamente la locazione turistica.

Tuttavia, tali pratiche presentano rischi rilevanti. L’Agenzia delle Entrate potrebbe qualificare queste operazioni come artifici elusivi finalizzati alla riduzione del carico fiscale, applicando la disciplina dell’abuso del diritto o dell’elusione fiscale. Le conseguenze possono essere severe, con recupero delle imposte non versate, sanzioni amministrative elevate e, in casi estremi, profili penali. Pertanto, è essenziale consultare un consulente fiscale esperto prima di intraprendere tali strade.