Casa proveniente da una donazione, cosa rischio a comprarla? Attenzione a queste regole

Donazioni immobiliari più sicure? Con il DDL Semplificazioni chi compra un immobile donato non rischia più di perderlo dopo anni

La donazione è da tempo uno strumento utile per gestire in anticipo il passaggio dei beni, evitando conflitti tra familiari al momento della successione. Tuttavia, per anni, gli immobili di provenienza donativa sono stati considerati a rischio: banche, acquirenti e notai tendevano a evitarli. Il motivo? La possibilità, prevista dalla legge, che gli eredi legittimari potessero reclamare l’immobile anche molti anni dopo, rendendo incerta ogni compravendita. Questo scenario è stato superato grazie al DDL Semplificazioni 2025, in vigore dal 18 dicembre, che introduce una riforma attesa da anni.

Perché gli immobili donati facevano paura (e cosa cambia ora)

Un immobile è di provenienza donativa quando chi lo mette in vendita lo ha ricevuto gratuitamente, tramite donazione in vita. Si tratta di una pratica frequente all’interno delle famiglie, ad esempio tra genitori e figli. Il problema nasceva nel momento in cui, dopo la morte del donante, altri eredi – spesso figli o coniuge non coinvolti – si sentivano lesi nella quota di legittima. In base alle vecchie regole, questi potevano chiedere la restituzione dell’immobile anche a chi lo aveva comprato, anche se in buona fede.

Un rischio che durava dieci anni dalla morte del donante, e che ha frenato per anni l’intero mercato: compravendite che saltavano, mutui negati, atti notarili sospesi per precauzione. Era sufficiente un’opposizione formale alla donazione per bloccare il tutto. Molte famiglie, pur volendo donare, finivano per rinunciare a causa della rigidità normativa.

Con il DDL Semplificazioni 2025, tutto questo cambia. Gli acquirenti di immobili donati non rischiano più azioni restitutorie. La nuova legge stabilisce che, in caso di violazione dei diritti degli eredi, l’azione di riduzione non colpirà più la casa, ma si limiterà a un credito monetario nei confronti di chi ha ricevuto la donazione. Chi acquista la casa, quindi, non potrà più essere coinvolto.

Si tratta di una svolta che restituisce sicurezza giuridica al mercato. La tutela degli eredi legittimari resta garantita, ma non intacca più i diritti degli acquirenti. La casa donata, una volta venduta, non è più revocabile.

Cosa succede alle vecchie donazioni e come comportarsi durante la transizione

Le nuove regole si applicano solo alle donazioni concluse dal 18 dicembre 2025 in poi. Per le successioni aperte prima di quella data, o per le azioni legali già avviate, continueranno a valere le vecchie regole. Tuttavia, è previsto un periodo di transizione: se nessuna azione è stata intrapresa entro sei mesi dall’entrata in vigore della legge, anche le situazioni precedenti verranno trattate secondo il nuovo sistema.

In questo periodo transitorio, è consigliabile agire con prudenza, soprattutto se si intende acquistare un immobile donato prima del 18 dicembre. Il coinvolgimento di un notaio esperto è fondamentale: sarà lui a verificare l’esistenza di trascrizioni, opposizioni, atti giudiziari. In caso di dubbi, è possibile ricorrere a polizze assicurative specifiche, che coprono il rischio residuo in caso di controversie.

Anche il rapporto con la banca va gestito con attenzione. Non tutti gli istituti si sono ancora adeguati alla nuova normativa, e alcuni potrebbero ancora rifiutare il mutuo su case donate, soprattutto se acquisite prima dell’entrata in vigore della riforma. Per questo motivo, è utile coinvolgere la banca fin dall’inizio, chiarendo la situazione giuridica dell’immobile e verificando le condizioni previste per l’accesso al finanziamento.

La nuova normativa, insomma, riapre il mercato di migliaia di immobili che finora erano rimasti bloccati. La donazione torna a essere uno strumento efficace di pianificazione patrimoniale, senza più penalizzare chi vuole acquistare casa in buona fede. Il passaggio da una tutela reale a una tutela patrimoniale protegge gli eredi, ma non mette più in discussione le vendite già avvenute, restituendo certezza e fiducia a venditori, compratori e operatori del settore.