Cedolare secca - www.reteriservealpiledrensi.tn.itLe nuove norme sugli affitti brevi impongono limiti più stringenti per la cedolare secca: ecco come gestire fino a due immobili senza Partita IVA e le alternative legali.
Nel contesto attuale degli affitti brevi, le nuove disposizioni legislative hanno introdotto modifiche significative che impattano il regime fiscale dei proprietari. Questi cambiamenti riguardano in particolare la possibilità di continuare a usufruire della cedolare secca senza dover aprire la Partita IVA, un tema di grande interesse per i piccoli investitori e proprietari che operano nel mercato degli immobili destinati alla locazione turistica.
Il legislatore ha abbassato la soglia che determina il passaggio da una semplice gestione patrimoniale a un’attività economica organizzata. Prima, la presunzione di svolgere un’attività imprenditoriale scattava al raggiungimento di cinque immobili locati a breve termine; oggi, invece, il limite è stato ridotto a tre unità immobiliari. Chi affitta una prima e una seconda casa può ancora applicare la cedolare secca al 21%, mentre dal terzo immobile in poi scatta automaticamente l’obbligo di aprire la Partita IVA, con tutti gli adempimenti fiscali e contributivi connessi.
L’apertura della Partita IVA comporta anche una serie di obblighi amministrativi: fatturazione elettronica, registrazioni contabili e scadenze per il versamento di imposte e contributi. In particolare, sono previsti saldo e acconti da versare entro il 30 giugno e il 30 novembre di ogni anno, con possibilità di rateizzazione per alcune scadenze.
Sul fronte contributivo, il pagamento all’INPS è obbligatorio e incide in maniera significativa sulla redditività dell’attività, soprattutto per chi opera con margini contenuti. Pur essendo soggetti al versamento contributivo, i titolari di Partita IVA che operano come commercianti possono beneficiare di una riduzione del 35% sui contributi INPS.
Soluzioni per mantenere la cedolare secca e alternative alla Partita IVA
Per chi desidera rimanere nella legalità senza aprire una Partita IVA, sono disponibili diverse strategie, anche se con compromessi importanti. La soluzione più semplice è cambiare la tipologia di contratto: destinare uno degli immobili all’affitto a lungo termine con contratti come il 4+4 o il canone concordato. Questi contratti escludono l’immobile dal conteggio delle unità turistiche, preservando così la possibilità di applicare la cedolare secca senza obblighi imprenditoriali.
Come salvare la cedolare secca senza aprire la Partita IVA: tutto quello che c’è da sapere – www.reteriservealpiledrensi.tn.it
Un’altra possibilità è la redistribuzione della proprietà all’interno della famiglia, ad esempio intestando uno degli immobili al coniuge o a un figlio, per non superare la soglia individuale di due immobili. Tuttavia, questa soluzione comporta costi notarili, vincoli giuridici e potenziali complicazioni future, come nel caso di successioni o separazioni.
Ulteriori opzioni prevedono il comodato o la sublocazione dell’immobile a terzi, che gestiscono direttamente l’affitto breve. Formalmente, il proprietario originario non ha più in carico quell’immobile ai fini della soglia, ma l’Agenzia delle Entrate potrebbe contestare tali operazioni se considerate prive di una reale giustificazione economica, configurando abuso del diritto o elusione fiscale.
